哪些房子真的要谨慎三思不要买？| 楼先生问答NO.496
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第一类：顶底楼。在开发商的定价中，你会明显感觉到顶楼和底楼的价格会做低，而把中间楼层的价格拉高。开发商的定价一定是根据房子好坏决定的。顶楼，不管是哪家开发商，都不能保证绝对不漏水，而底楼（一般是二楼，现在一楼都架空了），不用说，日常光照时间会很短，而杭州是一个需要阳光的城市。
举个例子：同事的房子是2楼，同楼层同面积7楼在卖，客户对比之后，宁愿贵20万买7楼，也不要2楼的房子。
第二类：两本证或更多本证的房子。由于当年70/90政策，一些高端楼盘为了做大户型，会有不少房源是两本证拼在一起的，甚至五常一带有排屋别墅是四五本证的。这种房子结构已经改造。这样的房子，只要杭州有限购政策，就成了真正的不动产，没有交易就没有价值，永远跑不赢大盘。最好不要有这样的想法：我是自住的，没想要卖掉。因为生活会有一天计划赶不上变化。
举个例子：东方福邸两本证的150方，单价才4万3左右，小区内89方最高成交价6万3，平均房价也在5万以上。
第三类：郊区上一个世代的排屋。随着城市的发展，有些地段现在也能够接受了，但产品实在不敢恭维。当年有很多郊区排屋都是一些名不经传的开发商，开发和产品能力本来就有限。这几年产品迭代下来，更是没法看了。这类排屋除了满足一下有天有地的生活幻想之外，真的要什么没有什么，唯一的优势就是单价便宜吧。
举个例子：同样差不多的理由，市中心老破大也最好谨慎买，因为穷人买不起，富人看不上，谁接手？
第四类：明确十年二十年不能交易的房子。一般来讲，这些房子不是很多，但因为一些土地性质的特殊原因才会出现。我记得有一年数据显示：杭州平均换房周期是5.2年左右。记住，房子从来就不是不动产。所以，一旦房子超过这个周期不能交易，就要打一个问号。
第五类：有债务陷阱的房子。去年底我们看到禹洲滨之江的一套115.57方住宅，精装刚交付，买进335万，正常挂价420万以上，但房东愿意原价出售。是不是很有诱惑力？事实上这套房源已经被查封，房东无法通过正常手续进行买卖交易。一旦有账务问题，如果运气不好，这套房子背后可能有很多债务方，还有可能房东拿了钱，不去解冻房子而是选择卷款跑路。
举个例子：经济波动大的时候，这种情况就特别容易发生。有个朋友在重庆就遇到过这样的情况，一房多卖，结果五个买方的钱都被骗走了。房子是还在，也可以被拍卖，但你只能分到五分之一的房款。
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500-600万、限价红盘＞市区老破小学区房
@焘少
想买二套房，半自住半投资，总价最好500W以内，最多不超过600W，是在市区中心买老破小的学区房，还是买未来科技城等这些地方去摇新楼盘，哪个升值空间更大，具体有什么投资建议吗？
楼先生：首选还是未来科技城的限价新盘，但这些楼盘能不能摇中是一个问题。如果能摇中的话，五六百万的预算，像天空之城、富力中心之类，都可以去争取一下。另外就是西溪公馆，投资的属性就更强了。反正今年未来科技城的精装限价已经明确了，不会超过3.5万。
市中心区的名校学区房，还是很硬核的资产。但相比限价红利大的、或者板块很有展望的新盘，还是略逊一些。记得一点，波动是机会的温床。投资而言，只要不是特别烂的楼盘，还是新房更有竞争力。所以还是先去摇一下新房，不去摇过可能会不甘心，那些老破小学区房，可以回头再来考虑。
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600多万、城东新城、钱塘天誉vs森林海尚
@李民
老师您好。请问我们两孩家庭，需要改善换房，大的上四年级，市区民办就读，小的2021年读小学。想买城东新城600万多点的4房，考虑森林海尚和钱塘天誉，世茂129方的2021年3月交付，三湘今年6-9月交付，是不是两个读书都来得及，可以比较一下吗？
楼先生：城东新城这一带的学校，要求不会太高，理论上应该都来得及。相对来讲，森林海尚会更保险一些。而且森林海尚已经是准现房状态，买了很快就可以入住，这一点很有诱惑力。如果你是急需，考虑三湘多一点吧。
二者相比，钱塘天誉的改善气质更加纯粹，因为它的起步面积更大，还有大平层和叠墅的产品，毕竟它的总价门槛摆在那。另外还配置了一个相当大的会所，放眼全杭州5万左右的楼盘里，也是不常见的。至于森林海尚，是三湘在杭州第一个楼盘，产品上也是铆足了劲，品质上也不会输给世茂。
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市区老破小＞酒店式公寓、小面积低总价
@夕颜
现在买酒店式公寓可以买吗？有什么建议吗？有没有好一点的楼盘推荐吗？
楼先生：如果有购房资格，首选还是住宅，哪怕是老破小，也比酒店式公寓更值得买。如果没有购房资格，买酒店式公寓一定要有租金思维，酒店式公寓的回报一定是来自租金收益，而期待房价上涨，只能是很小很小的一部分。
现在市面上的酒店式公寓有很多，产品和品牌都比较杂，我们去年推荐过杭州富力中心和中豪湘和国际，但大多数酒店式公寓我们都不是很建议，因此买酒店式公寓时，要把握几个要点：知名开发商，至少这家开发商要叫得出名，TOD或步行能到地铁站，双钥匙优先，但最重要的是，小面积低总价。
今年我们重点关注到的两个酒店式公寓，一个是万科在勾庄的杭行道，一个是万科在良渚的未来之光，基本上符合了我上面提到的几个要点。尤其酒店式公寓很讲究今后的商业运营，在我们看来，万科是综合能力最强的开发商。
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春江天玺400多万、换仓思维、限价红利
@hanjiongfei
老师，请问想出售龙湖天玺二期的新房，400多万，然后再去投资未来科技城或勾庄的热盘，是否合适？
楼先生：你说的是龙湖的春江天玺吧？这套房子继续拿着，也不会出什么大问题，毕竟它的地段在这里，加上户型又很不错，总的来讲还是很有前途的。如果不愿意折腾，还是很稳定的资产，或者说，它还是会往上走的。
但如果想见好就收，也有精力和心思换换仓，当然也是可以的。但不管是未来科技城还是勾庄，每一个楼盘都很难摇。像上面提到的富力中心和天空之城，中签率你都看到了。勾庄这边的幸福里是限价红利最大的，同时一定是最难摇的。至于2.9万的运河云庄或沁澜，也不好买啊。
要是不去摇一下红盘，可能以后会觉得自己错过了什么，或很不甘心，那就去试试吧，对你来讲，也不会有什么太大的吃亏。但要是懒得折腾，那就下定决心持有到下一个周期吧。
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300-350W、阿里西溪园区、三房+地铁
@彩公子
您好，我在阿里西溪园区工作，想在余杭未来科技城买房子，刚需自住，预算在300-350W，期待面积在100方以上（三房为宜），需有地铁。请问老师，有合适的楼盘推荐吗？
楼先生：有合适的推荐，也是很好的推荐，那就是等天空之城推出高层小户型，我估计数量也不会很多，但就很看运气了。天空之城这样的楼盘，连大户型都怎么多人报名，小户型只会更多人参与。地铁方面，天空之城是最方便的。
如果对地铁要求可以放宽，西溪公馆马上要来了。但对于自住来讲，西溪公馆是毛坯，可能有点遗憾。但它的位置很好，沿着文一西路一公里多，就能到阿里西溪园区。单价稍微便宜一点，可以关注杭语蓝庭，2.9万的单价。
如果都摇不中，再去关注二手房也可以，比如杭瑞高速的北面，绿城的翡翠城，融创的溪涧堂，还有仓前一带比如新湖果岭、未来海等等，总之，根据自己的预算，从核心区慢慢一点点往外找就可以了。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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